Ministerio de Vivienda: de fracaso en fracaso

El predominante urbanismo informal que se ha impuesto en el crecimiento de las ciudades metropolitanas e intermedias tiene arrinconado al Ministerio de Vivienda y Construcción, ente rector encargado de promover el acceso a la vivienda de los sectores de bajos recursos. Desde que se creó el Fondo Mi Vivienda, en 1998, esta entidad no ha logrado promover un mercado inmobiliario y un sistema de subsidios dirigidos a este sector, a fin de revertir la informalidad y la invasión de terrenos.

Una de las últimas iniciativas tomadas por el sector consistió en el programa Techo Propio. Sin embargo, a la fecha, según  confesión del propio ministro, Javier Piqué, existen 19,000 viviendas dirigidas a este sector que no se han podido vender. Un tremendo fracaso. Ahora al ministerio del ramo se le ha ocurrido el lanzamiento del programa Bono Mi Alquiler, bajo un mecanismo de subsidio dirigido a sectores dispuestos a alquilar, para lo cual el ministerio lanzaría al mercado S/ 20 millones, que como saldo de los bonos de la reconstrucción, podría tener un impacto positivo sobre unos 3,500 probables beneficiarios, a manera de experiencia piloto.

Con el programa Bono Mi Alquiler se busca entregar este beneficio para reducir las invasiones. Estas se dan porque la gente no tiene dónde vivir y no puede comprar, pero sí tiene ciertos ingresos. El ministro Piqué señala que si pudieran pagar una cuota mínima podrían comprar una vivienda, y que eso desincentivaría la invasión. Esta política tendría como fin último no solo que la gente se haga propietaria e impedir las invasiones, sino además formalizar la construcción. El supuesto es que si la gente invade, por lo general, lo hace en los terrenos más alejados o en los cerros. Y luego esos mismos sectores presionan para que se instalen servicios de agua y desagüe, algo que cuesta hasta siete veces más que un terreno plano.

La idea del ministerio es que la oferta esté alineada con los límites de Techo Propio, cuyo tope de ingresos fue subido hasta S/ 2,600 este año. Esto, efectivamente, podría cambiar, pero la idea ahora es mantener las mismas condiciones que Techo Propio. De esta manera se trata de revertir el reducido tamaño del mercado de alquileres.  Ahora se tiene una oferta de 16,000 propiedades de Techo Propio, que se usaría para eso, porque es una inversión que está ahí sin ser utilizada.

Según el ministro Piqué, no existe una demanda por la oferta de Techo Propio, no porque la gente no tenga dinero, sino por los requisitos: hay que tener la cuota inicial ahorrada y bancarizada, además de tener historia crediticia. Los burócratas del ministerio realizan el siguiente raciocinio: si las personas alquilan, acceden a viviendas adecuadas. Pero se les puede facilitar esta posibilidad con estas viviendas subutilizadas, con lo cual se ampliaría el mercado de alquiler. La pregunta que flota en el ambiente sería la siguiente: ¿quién nos garantiza que el programa Bono Mi Alquiler no reproduzca el mismo error, generando igualmente una serie de requisitos que desalentarían el acceso a este programa?

Por otro lado, más allá de la objeción señalada, el ministro Javier Piqué cae en una gran ingenuidad. Imagina que con la sola oferta de un programa de subsidio a los alquileres, las invasiones y el mercado inmobiliario informal pueden desaparecer como por arte de magia, de una relación positiva entre oferta y demanda de viviendas alquiladas. Ni siquiera imagina que son las propias municipalidades y más 6,000 empresas inmobiliarias informales, que el propio ministerio ha detectado en gestiones anteriores, las que han creado una industria de la invasión en diferentes espacios; incluyendo los cerros, tal como se puede apreciar en Lima y en otras partes del país.

Para que programas como Bono Mi Alquiler o la propia Ley sobre Hipoteca Inversa, de reciente promulgación, funcionen se requiere de otras medidas complementarias. Por ejemplo, ¿hasta cuándo las municipalidades distritales tendrán el poder, casi discrecional, para entregar certificados de posesión a diestra y siniestra? Diera la impresión de que el ministro Piqué ni siquiera imagina que esa potestad municipal no solo se ha convertido en un poderoso factor de clientelaje de los alcaldes y mafias ligadas a la invasión de tierras, sino que constituye en sí misma una industria ligada a grupos inmobiliarios que han hecho de la venta de tierras un negocio que genera mucho dinero.

El éxito de una variada oferta de viviendas subsidiadas, para la venta o alquiler, dirigida a los sectores de más bajos recursos, pero con algún nivel de capacidad de pago, no solo depende de la propuesta en sí misma, sino de un agresivo programa coercitivo que ponga coto al crecimiento de una extensa red que utiliza la plusvalía urbana a partir de utilizar a las municipalidades y comisarías para perpetuar este mercado informal. Un mercado  que muchas linda con la actuación de grupos criminales ligados a las municipalidades, tal como se puede demostrar con los diversos alcaldes encarcelados o con procesos judiciales, quienes participaban de este rentable negocio sucio.

Si el Ministerio de Vivienda insiste en medidas parceladas y sin un enfoque multidimensional, seguirá de fracaso en fracaso, intentando en vano crear un mercado inmobiliario que se irradie a nuevos sectores.