Conflicto entre derecho real y derecho personal

En el Perú el derecho real se sobrepone al derecho personal, pero algunos consideran que aplicar esta concepción ha dado resultados injustos en algunas situaciones. Es importante entender a nuestro sistema jurídico civil sobre este tema, que desarrollaré en este artículo de manera sencilla y fácil de entender. El derecho real es aquel que nos otorga la facultad o potestad sobre alguna cosa. Mientras que el derecho personal nos otorga la posibilidad de exigir a otra persona el cumplimiento de alguna obligación, es la relación jurídica entre acreedor y deudor.

El artículo 2022 del Código Civil, que habla de oposición de derechos reales, señala: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”. La Sala Suprema de Lima, en la Casación 1989-2009, señala, en referencia al artículo anterior, que tiene dos presupuestos. El primero nos dice que se dará preferencia a aquel que tenga inscripción en registros públicos con mayor antigüedad. En el segundo presupuesto, en caso se presente la concurrencia de un derecho real con otro de diferente naturaleza, siempre tendrá preferencia el titular del derecho real porque goza de oponibilidad erga omnes y de energía persecutoria, que no tiene el derecho personal. Siendo lo último el tema en controversia.

Para tener claro lo anterior es importante entender las diferencias de los derechos reales con los derechos personales, tomaremos en cuenta la clasificación de las acciones por parte del derecho romano: 

El derecho romano estableció una importante diferencia entre dos tipos de acciones que eran las llamadas acciones in rem y las acciones in personam. Mediante la primera el demandante trata de obtener lo que es suyo y la segunda se ejercita cuando se demanda a alguien que nos debe algo en virtud de un contrato o de un delito. (Vigo, 2009. Pág. 68).

En la Casación N° 2674-2003-Arequipa, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, menciona en su tercer considerando, sobre el conflicto tradicional de derechos de distinta naturaleza. La Sala Civil señala: “En caso concurran un derecho real con otro de naturaleza distinta, como es el caso del embargo, prevalece el derecho real, aún este no haya sido debidamente inscrito”. Otra jurisprudencia es la Casación N° 933-2005-Cusco, sobre Tercería de propiedad, en su Sexto considerado menciona que, para oponer un derecho real sobre otro, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad a quien se opone y en caso se trate de derechos de diferente naturaleza, se aplicaría las disposiciones que señala el derecho común. Y como tercera jurisprudencia, tenemos la Sentencia de Casación N° 3671-2014-Lima, que señala en el último párrafo del Segundo Considerando: “(…) se ha mostrado conforme al señalar que la ratio decidendi debe circunscribirse a la interpretación de la segunda parte del artículo 2022 del Código Civil. De este modo, la doctrina no ha planteado la posibilidad de que la cuestión de fondo de los procesos de tercería de propiedad sobre bienes inscritos deba resolverse al margen de los dispuesto en ese dispositivo legal”.

A nivel de legislación comparación, señalare lo mencionado el artículo 606 del Código Civil Español: “Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”. Lo que menciona el artículo anterior, también se repite en el artículo 32 de la Ley de Hipoteca, que hace referencia que cuando exista una doble venta, se protege al primero que inscribe. 

Pero es interesante observar lo que señala el artículo 34 de la Ley de Hipoteca, que señala: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena de del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”. El anterior artículo realiza el tema del principio de la fe pública registral, protegiendo a quien adquiere de titular inscrito.

Se puede concluir que el derecho real cae sobre el bien, sin la necesidad de tener una persona obligada. El derecho obligacional es el derecho que exige una persona a otra, sobre cierta prestación, que puede consistir en dar, hacer o no hacer. Es necesario realizar un análisis más profundo del artículo 2022, porque por una parte se trata de proteger a quien realiza la inscripción en registros públicos, para oponerlo a terceros y ganar seguridad jurídica, pero, por otro lado, se hace una diferencia cuando se tratan de derechos de diferente naturaleza, donde los derechos personales no cuentan con la misma protección. Considero que lo más importante, para resolver este conflicto, es dar el derecho a quien accedió primero a la publicidad registral.