Plusvalía urbana en los cerros de Lima

Un lucrativo mercado inmobiliario informal

Quien crea que la acelerada ocupación informal de los cerros de la capital es solo un problema de posesionarios pobres está totalmente equivocado. La verdad es que esos pobres, ávidos de una vivienda, son utilizados por grupos inmobiliarios informales, traficantes de lotes o dirigentes de comunidades campesinas fantasmas. En los casos más extremos, estos grupos utilizan la violencia, el chantaje o la relación clientelar con las municipalidades, los candidatos y otras entidades del Estado para consolidar una posición de dominio sobre amplias extensiones de terreno en zonas de riesgo.

Esta situación ha creado un mercado inmobiliario informal e ilegal que genera una extraña plusvalía urbana, por la cual se vienen enriqueciendo diversos grupos. Los sectores inmobiliarios informales se dan el lujo de obtener el registro legal como asociaciones de vivienda, lotizan los cerros y crean una oferta. Cada lote se vende entre S/ 15,000 y S/ 30,000 en promedio, con discutibles contratos de compraventa, que luego no pueden inscribirse en los Registros Públicos. Muchos pobladores, generalmente de hogares jóvenes recién conformados, saben que ocupan zonas de riesgo donde el Estado difícilmente entrega un título de propiedad, pero optan por un derecho expectaticio cada vez más precario.

Observando el panorama de los bolsones de pobreza de la capital, se puede detectar una situación muy dramática: cada día los diversos cerros y quebradas que rodean gran parte de la ciudad se llenan de ocupantes precarios. Si la situación continúa así, es casi seguro que de aquí a unos diez o quince años esos cerros estarán totalmente poblados. Una expresión de esa otra cara de la metrópolis, donde cientos de miles de pobladores, de no mediar cambios en las normas legales y las políticas públicas actuales, nunca accederán a un título de propiedad.

Desde diciembre del 2015 está en vigencia el Decreto Supremo Nº 020-2015-VIVIENDA, que impide a Cofopri y las municipalidades realizar cualquier intervención sobres zonas pobladas en alto, mediano o moderado riesgo. Esta prohibición de titular en estas zonas se ha consolidado en la imagen del promedio del poblador y el funcionario público por las consecuencias del fenómeno de El Niño costero del verano de este año. Sin embargo, la población que ocupa informalmente los cerros de Lima sigue aumentando cada día.

Según la Dirección de Geología Ambiental y Riesgo Geológico, esta oleada de informalidad que trepa con voracidad los cerros se da en una cadena de laderas sobre una extensión de nada menos que 2,819.26 km2, desde el norte con la provincia de Chancay, por el sur con Pucusana y por el este con varias comunidades campesinas como Jicamarca, Collanac, Santa Rosa de Manchay, entre otras. Colateral a ello, la última Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO), desarrollada a fines del 2016, señala que en gran parte de este espacio hay 850,355 hogares que carecen de agua potable; mientras que un 99.4% sí tiene acceso a los servicios de electricidad, muchas veces con tendidos informales.

La paradoja es que cada vez que hay campaña electoral, la ocupación de estos informales se consolida por una perversa relación entre los candidatos y los ocupantes precarios. Mientras los primeros le piden el voto a los segundos, estos les exigen a cambio construir muros de contención, escaleras, maquinaria para acondicionar terrenos o buscar favores en el Estado para evitar el desalojo. Se produce así un círculo vicioso que abona en favor de nuevas ocupaciones informales en las faldas de los cerros, cada vez en mayor riesgo. Por su parte, los alcaldes, ávidos de reelección, también hacen de este sector una amplia clientela, consintiendo una posición informal legalmente imposible de sostener.

Mientras eso ocurre, el Estado durante estos últimos treinta años no ha podido crear un extendido mercado inmobiliario que desincentive esta dramática tendencia. El Fondo Mivivienda, en el mejor de los casos, ha logrado llegar a solo un sector del grupo C; mientras las municipalidades no muestran capacidad para desarrollar ambiciosos programas de vivienda. Al revés, el Estado se ha terminado por mimetizar con esta informalidad, mostrando un comportamiento errático frente a otras formas de informalidad y de negocios inmobiliarios informales. El comportamiento es esencialmente reactivo frente a esta realidad.

Al lado de un reducido mercado inmobiliario legal liderado por Mivivienda, crece cada día otro ilegal, sin que el Ejecutivo, el Congreso o las municipalidades reaccionen con una propuesta integral. La verdad es que conviven con esta realidad.

Neptalí Carpio