La formalización vertical en Lima (segunda parte)

La informalidad de la propiedad inmueble está aún muy lejos de resolverse, a pesar de que Cofopri ha logrado entregar desde 1996 a la fecha 2.55 millones de títulos debidamente inscritos en la Sunarp y creado, en parte, las condiciones económicas y sociales para del surgimiento de una clase media. Pero hay otros problemas que se han hecho más evidentes.

Según el Proyecto de Ley N° 616/2016-CR, denominado “Ley de Medidas Complementarias de la Promoción del Acceso a la Propiedad Informal”, que duerme en el sueño de los justos en el Congreso, la entidad de formalización señala que “la demanda remanente de posesiones informales en cascos urbanos asciende a 807,269 lotes” en todo el país (téngase en cuenta que este estudio fue hecho el año 2013), cuya formalización costaría en promedio S/ 1,620 por cada lote, dada la complejidad del “hueso duro” por formalizar. En el caso de Lima, la cifra pendiente de formalización asciende a la cantidad de 300,000 lotes aproximadamente.

El problema es que, paralelamente a este desafío, cada día se hace más notorio otro. La semi informalidad de las edificaciones donde Cofropi entregó un título, que en promedio tienen entre cuatro y cinco pisos, cuyas autoconstrucciones no han sido regularizadas a través de la Licencia de Obra, Declaratoria de Fábrica ni la correspondiente reinscripción en la Sunarp. Aunque esta resulta ya una competencia municipal, de acuerdo con la ley, no es un problema ajeno a Cofopri. De hecho, el proyecto de ley señalado propone fortalecer la capacidad de la entidad de la formalización para acceder directamente a la información y la base de datos para implementar la base cartográfica; y por otro lado, el proyecto fortalece la capacidad de la entidad para, en el marco de convenios desarrollados con las municipalidades, realizar una parte de la competencia municipal, por delegación, para acelerar los procesos de formalización vertical.

Es aquí donde aparece también la importancia de realizar el catastro municipal, un instrumento fundamental para acelerar la regularización de las edificaciones informales. Si en Lima Metropolitana, la ciudad tuviera un catastro total, actualizado y con mantenimiento permanente, el crecimiento de las edificaciones irregulares sería mínimo, y la capacidad de recaudación tributaria y planificación del crecimiento de la ciudad sería muy alta, tal como ocurre en otras ciudades del mundo. Es este un reto pendiente del Sistema de Nacional del Catastro Integrado (SNIC). Es decir, llevar a las ciudades y, con mayor razón, a una megaciudad como Lima Metropolitana, los avances que se vienen obteniendo en la relación entre el registro de predios y el catastro, y tener una base de datos certera para ser compartida rápidamente a través de la interoperatibilidad. Lamentablemente, más del 60% de los distritos de Lima no tienen catastro. Y aquellos que lo tienen, son los distritos de Lima Centro, pero no aquellos donde ha ocurrido esta suerte de semi informalización, después que se obtuvieron los títulos.

Algo más. La problemática de la informalidad del crecimiento vertical no se reduce al hecho que las nuevas autoconstrucciones no han sido regularizadas e inscritas en el registro, sino —lo que es más complejo— que al interior de estas se han producido innumerables subdivisiones. Muchas de estas subdivisiones son muy difíciles de regularizar, porque los propietarios que obtuvieron el titulo ya fallecieron sin dejar herencia, están en litigio entre cónyuges o han migrado a otros lugares, dejando el problema a las nuevas generaciones que ocupan estas edificaciones.

¿Como enfrentar esta situación? La primera decisión consiste en promover una estrecha coordinación de las instituciones que forman parte del SNIC, pero que inserten su labor en el territorio correspondiente, en este caso Lima Metropolitana. Ahí deben concurrir la Municipalidad Metropolitana —a través del Instituto Catastral—, conjuntamente con Cofopri, la Sunarp, la respectiva municipalidad distrital y los colegios profesionales competentes. Todas estas instituciones deben tener el firme propósito de realizar el catastro, ligándolo al registro de predios, y establecer una base de datos de todo el universo de propiedades que obtuvieron su título de propiedad, pero no regularizaron las autoconstrucciones. En esta tarea se requiere una nueva visión de la autoridad municipal para crear potentes comunidades técnicas catastrales.

La segunda decisión consiste en aprovechar al máximo lo dispuesto en la Ley N° 30494, que modificó la regulación de habilitaciones urbanas y edificaciones, estipulada en la Ley N° 29090, y que dio un nuevo plazo hasta el pasado 26 de setiembre del 2017 para hacerlo. Luego de esa fecha quedó en potestad de las municipalidades establecer programas de regularización y/o incentivos, a fin de normalizar las edificaciones existentes y actualizar el registro predial. Como en la práctica fueron muy pocos los que se acogieron al plazo señalado, es ahora el momento en que las municipalidades —con la ayuda de Cofopri, la Sunarp, empresas supervisoras privadas y los colegios de arquitectos y de ingenieros civiles— puedan concertar procedimientos simplificados, rápidos y a bajo costo para provocar una masiva formalización del crecimiento vertical informal. Las instituciones involucradas tienen la palabra.

Y, por eso mismo, es también muy importante que el Congreso apruebe el proyecto “Ley de Medidas Complementarias de la Promoción del Acceso a la Propiedad Informal”, para fortalecer y ampliar las competencias de Cofopri.