Urge un catastro único

Inventarios de predios diferentes en el Estado fomentan la informalidad predial  

La titulación de las propiedades es el principal obstáculo para la libertad y el desarrollo de las personas. Los propietarios están atados de manos, no pueden deshacer las complicadas cargas de sus predios. Las soluciones no son fáciles, rápidas ni seguras. El problema de esta informalidad no está ni el TUPA, ni en las oficinas de desarrollo urbano de las municipalidades, ni en los parámetros urbanos, ni en la obtención de la licencias de construcción, ni en las inspecciones de obras, ni en la obtención de los certificados de finalización de obra, ni en la declaratoria de fábrica lista para los Registros Públicos. El problema, más grave y mayor, está en el catastro urbano en gran parte del país.

El catastro urbano es la “foto” de la ciudad, es el inventario físico de todas las propiedades; de cómo están los predios, si son terrenos sin construir, edificaciones de uno o más pisos, sus linderos y medidas perimétricas, sus retiros municipales y todo aquello que físicamente, a simple vista, se pueda confirmar. El catastro es una identidad, un DNI para identificar a cada predio tal y cual como se le ve en realidad.

Lo grave del caso es cuando distintas entidades públicas tienen una “foto” diferente de la ciudad. La de Registros Públicos es diferente a las de la municipalidad, de Cofopri, del proveedor de corriente eléctrica y de agua potable y desagüe. Cada quien tiene una base de datos diferente, que hace que hasta una propiedad se superponga sobre otra en los papeles.

Muchas municipalidades, antes de otorgar una licencia de construcción, les piden a los propietarios una habilitación urbana de su terreno sin construir, que se supone ya debería estar en su base de datos, es decir; la municipalidad ya debería saber, por medio de un código catastral, de qué predio se está hablando. Pero no es así. Peor aún, cuando los documentos municipales, firmados y sellados por la autoridad correspondiente, son rechazados en los Registros Públicos porque la base gráfica de datos no corresponde por tener información diferente. Es decir, la municipalidad, que es autoridad en materia urbana, no tiene autoridad frente a los Registros Públicos porque estos tienen facultades, como los juzgados, de decidir que “foto” le corresponde a su propiedad.

Los predios sin titulación son las madres de la precariedad y la tugurización y la partida de nacimiento de la informalidad. También las herencias que se arrastran de tantos años sin solucionarse. Desacuerdos familiares ocasionan que viejos edificios alberguen de manera precaria a los herederos; cada uno en su metro cuadrado, viviendo en medio del tugurio, al lado de otros vecinos en igual situación.

Los documentos municipales y de Registros Públicos muestran un país de terrenos sin construir o construcciones diferentes a la realidad. Existen construcciones clandestinas que no se declaran no porque no haya voluntad de hacerlo, sino porque los instrumentos no son suficientes para hacerlos viables. Vivimos en medio de una ficción documentaria. Caminamos por calles cuyos edificios no existen en los documentos de la autoridad respectiva. Son esos predios parte del 70% de la informalidad nacional, en todas sus variantes. No sirven como garantía para una beca de estudios ni para iniciar el soñado negocio propio.

Por Manuel A. Gago
(27 -oct - 2014)