La formalización vertical en Lima (primera parte)

Desde hace un buen tiempo economistas, sociólogos y profesionales del derecho discuten intensamente sobre las virtudes y límites del surgimiento de una clase media emergente en los llamados conos populares de Lima Metropolitana, ahora llamados “las Limas”. Pero casi nadie reconoce el rol que jugó Cofropri en las últimas dos décadas para sentar las bases del advenimiento de este sector social. Ese surgimiento no hubiera sido posible si no se hubiera realizado un masivo proceso de formalización de la propiedad de la vivienda en todos los distritos populares de nuestra capital.

No se reconoce que el paso previo para el surgimiento de esa clase media fue que la capital, con la masiva formalización, se convirtió por fin en una ciudad de propietarios. Según la página web de la entidad de la formalización, desde el año 1996 en que se creó Cofopri, se intervino en 3.28 millones de lotes, habiéndose entregado 2,55 millones de títulos inscritos en la Sunarp; de los cuales 841,322 pertenecen a la capital. Si tomamos en cuenta que en promedio cada familia está integrada por cinco personas, un total de 4.21 millones de pobladores se beneficiaron de este masivo acceso a la propiedad formalizada, solo en el caso de la capital. Ahí tenemos pues, en gran medida, la explicación para el surgimiento de esta clase media, además de otros factores que dieron lugar al crecimiento económico del país entre el año 2004 y el año 2014.

Una interesante tesis universitaria desarrollada por Sheila Elizabeth Falen Alvarado, titulada la “Influencia real de la formalización de la propiedad en la generación de capital” (2007), si bien demostró que la formalización no dio lugar a un acceso masivo de hipotecas del sector financiero, sí reconoce que el impacto de la formalización en Lima y en otras ciudades del interior del país generó un significativo empoderamiento de las mujeres, la ampliación de los servicios en las casas, el fortalecimiento de las familias y el hecho de que miles de propiedades se convirtieran en casas taller. Eso explica, en gran medida, que mientras el Censo Económico del año 1994 mostró que se habían instalado en la capital 75,657 micro empresas en Lima Metropolitana, en el año 2008 esta cifra se elevó a 183,527 unidades económicas. Más del 200% de crecimiento.

Esos nuevos propietarios se convirtieron en cautivos consumidores, tal como lo han demostrado los estudios de Arellano Marketing, provocando una democratización de la oferta, con la instalación de decenas de centros comerciales y malls, el boom de las microfinanzas e inversiones inmobiliarias en todos estos distritos populares. Las propias universidades privadas se han volcado a estas Limas, instalando nuevas sedes y desarrollando una intensa oferta de diversas carreras universitarias para los hijos de esta nueva clase media.

Sin embargo, no todo es color de rosa. Ahora Cofopri y las municipalidades enfrentan nuevos problemas. Esas propiedades formalizadas que hace veinte o diez años tenían un solo piso en promedio, ahora tienen cuatro o cinco, pero construidas por la modalidad de autoconstrucción. Los propietarios que invirtieron en estas nuevas ampliaciones no realizaron la declaratoria de fábrica, ni menos aún las inscribieron en la Sunarp para darles mayor valor en el mercado. Es como si se hubiera vuelto a una situación de semi informalidad. Es esto lo que se ha dado en llamar la pendiente y urgente “formalización vertical”. Los propios entornos de la propiedad inmueble se han modificado, por el intenso uso de las áreas comunes y de servicios, lo cual pone en evidencia otro problema a enfrentar: el necesario catastro urbano, una herramienta fundamental para el ordenamiento urbano, mejorar la tributación y mejorar los servicios públicos.

Adicionalmente, la carencia de recursos de la entidad de la formalización y la falta de visión de las autoridades municipales han impedido cubrir la demanda insatisfecha de formalización estimada y lo que se denomina “contingencias”, que en total sumarian en Lima unos 250,000 lotes que no han sido transferidos a propietarios. Son lotes de viviendas que siguen estando a nombre de Cofopri, pero que no tienen propietarios, por diversas razones. Más aún, aquellas posesiones informales (el “hueso duro”) que se ubican en zonas de riesgo, en propiedades privadas, zonas arqueológicas, con superposiciones y otras modalidades, que tampoco logran acceder a la formalidad.

Para enfrentar esta gama de problemas es que la Dirección Ejecutiva de Cofopri y el Ministerio de Vivienda promovieron dos proyectos de ley en el Congreso, para fortalecer y otorgarle mayores competencias a Cofopri y evitar que las acciones de formalización se queden solo en una lógica reactiva, un circulo vicioso, que no permite resolver el problema de la informalidad. Tal como se propuso el Decreto Legislativo N°803, el año 1996, cuando se creó esa entidad.

Encarar la formalización vertical, implementar el catastro urbano en todo Lima y otras ciudades de la capital, ofrecer nuevos servicios, así como resolver la demanda insatisfecha de la formalización, son los nuevos problemas y desafíos que se enfrentan. Y sobre los cuales volveremos en la segunda parte de este artículo.