La abrumadora informalidad predial

Extralegalidad es mayor que nunca y no se resolverá sola

A cinco años del bicentenario, la informalidad inmobiliaria en el Perú es inmensa, mayor que nunca. Más de dos millones de títulos entregados por COFOPRI sobre lotes invadidos ya están obsoletos, porque se erigieron edificaciones sobre ellos —de dos, tres y cuatro pisos, construidas y subdivididas informalmente— a donde han ido a parar cientos de miles de nuevas familias. Hay al menos un millón de familias peruanas que no son invasores de lotes, pero sí posesionarios precarizados en departamentos sin títulos; o sea, sin vida económica activa. Los peruanos somos mayoritariamente posesionarios, no propietarios.

Además de lo anterior, las ciudades peruanas, especialmente en sus zonas periurbanas, albergan al menos 90,000 urbanizaciones populares, las mismas que son regimentadas por asociaciones que asignan la posesión a cambio de un pago. Los peruanos que pueden pagar se hacen de una membresía y entran a la urbanización. Los más pobres quedan fuera e invaden laderas de cerros o zonas de alto riesgo. Ese suelo está a la espera de una titulación individual. Tampoco estos peruanos son propietarios, tan solo detentadores de una membresía y posesionarios precarios. Y los más pobres son las peores víctimas. No tienen horizonte alguno.

El mar azul de la formalización se encuentra en esos tres escenarios: regularización de edificaciones, invasiones a zonas de riesgo y urbanizaciones populares sobre suelo precarizado, ya sea estatal, comunal o privado. Pero esos millones de títulos y posesionarios no se van a regularizar solos. El problema sigue siendo masivo y en consecuencia la solución también debe serlo; sujeta a criterios modernos de simplificación, masificación y habitabilidad. Esta solución solo será posible con una conducción desde el Estado.

Todavía no es momento para dejar librada la formalización a la autorregulación del mercado. Mejor dicho, si el modelo para producir vivienda sataniza la autoconstrucción y privilegia la llegada de grandes desarrolladores privados, entonces la dualidad y la exclusión se acentuarán. Aún no ha llegado el tiempo para erradicar la autoconstrucción. Esta no debe ser vista como una mala palabra por los grandes desarrolladores ni menos por las autoridades públicas.

Los peruanos autoconstruimos porque ajustamos los plazos, recursos y ritmos a la medida de nuestras posibilidades, y siempre bajo criterios de uso eficiente del espacio. Los peruanos sabemos reconocer rápidamente el contenido económico de la propiedad y del espacio. Para nosotros la vivienda no es solo un derecho social, sino también económico. La propiedad es más importante que la simple vivienda por el estatus económico al que llegamos con ella. Por eso el título nos resulta algo tan preciado. “Commoditizar” nuestras posesiones —es decir, activarlas económicamente— significa, en pocas palabras, un traslado de poder real a los peruanos. Y esta debiera ser la finalidad del gobierno del cambio.

Más que nunca se requiere de una entidad formalizadora fuerte, veloz y dotada de instrumentos técnicos poderosos y, además, adecuada al proceso descentralizador. COFOPRI o como quiera llamársele de ahora en adelante, debe ser esa entidad técnica. De hecho, COFOPRI fue muy eficiente titulando suelo invadido; pero enormemente ineficiente en materia de regularización y actualización del título.La reforma debe darse de todas maneras, pero no para restarle fuerza a esa entidad formalizadora, sino precisamente lo contrario.

En esa medida, el gobierno podría aprovechar las facultades delegadas para incluir en la formalización de la economía también la del suelo, o en el saneamiento físico incluir también el saneamiento legal; y crear esa entidad técnica fuerte, simplificadora, masificadora y democratizadora de la propiedad. Porque la informalidad no se va a resolver sola, eso es seguro.

Horacio Gago Prialé

Ex director ejecutivo de COFOPRI